

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问,我家是东城交道口的,平房直管户,21平米,在这次国子监二期退租范围内,补偿标准我待会发给您。我们院子因为户数少,而且都是直管公房,所以应该能全院同意。只是听说如果这次不走的话下次如果改腾退,有可能多给一些钱,您觉得有可能吗?规划会改吗?
再有一点,安置房是豆各庄和通州次渠东惠家园,如果是您的话推荐哪里?
A:
1、您这补偿标准我没收到啊。不过无所谓,我看不看的意义不大,而且这也不能讨价还价的,只是看自己是否接受吧。
2、退租改腾退,我觉得可能性不大,已经执行的政策一般不会来回改。北京市是正部级单位,各种规划都是要上报国务院的,不太可能轻易更改,手续太繁琐了。
而且即便是改为腾退,那在补偿标准上也没有调整的可能。只可能说是市场行情变了,从新评估价值,但这有可能涨也有可能跌啊,和政策标准无关。
另外从理论上讲,腾退是带有一定强制性的,也就是政府要求租户搬走。而退租在理论上是租户主动,所以相对温和吧。但其实效果都一样,补偿标准更不会变。
3、如果是我肯定首选东惠家园啊,除非豆各庄有明显的面积优势。但应该是差不多的,那就应该首选板块规划更好+更明确+已经在实施的。豆各庄是看上去很好,但毕竟是朝阳南部,这么多年了也不太重视,至少到目前为止没什么特殊的规划利好,那几个特殊单位也不可能轻易搬迁。
而东惠家园本身就是亦庄规划区之内,该有的基础设施已经都有了,地铁+名校,这是最难实现的配套。既然这俩都到位了,那其他的就等着呗,至少不弱。
4、简单就这情况,我觉得是既然能全院同意就一起走吧,甭对未来抱有什么幻想了,可能性极小,犯不上用今天的确定收益去赌虚无缥缈的明天。另外要是我的话首选东惠家园,地段儿规划+产业和配套更强。
仅供参考。
二
Q:
请教几个北京房子的问题:
1、公积金额度不高,想转入国管模式怎么办理?能贷70万吗?
2、刚需首套婚房,考虑学区房,现在时机是否合适?
3、保值除学区交通与配套之外,还应该考虑什么要素?
4、房山和大兴怎么选?
5、如果考虑投住分离您有何建议?
A:
1、是市管公积金想转国管是吗?那只能是进入国家级单位+央企上班了,单独转模式的话不可能,相当于企业退休的想拿公务员退休金,谁给啊?起步70万是国管公积金的基数,市管的那就缴存7年呗。
2、现在买学区房的时机,这看预算吧。如果预算很高,那可以买到溢价低的,甚至是完全不带溢价,也就能做到各项兼顾了。
如果预算不太高,那常规建议是如果短期用不上学位,这种时期不太合适,因为溢价比例没降多少。简单一句话就是总价越高溢价率越低,总价越低溢价率越高。
3、保值的要素,其他最主要的就是产业区呗,而且是高端的,比如软件园金融港一类的,园区内高薪的员工多,周边住宅也就保值好。其他的没有太特殊的,每个地段儿都各有优劣,没有十全十美的。
而且也没必要强求产业区,因为全北京也没多少太高端的,那既然大多数地段都没有也就无所谓了。
4、房山和大兴?房山首选长阳,大兴则是两头儿,预算高点儿就在北边的西红门高米店,不太高就在南边的天宫院。其实地铁沿线都还行,另外也看具体的小区。
5、投住分离?如果预算不高就甭纠结这些噱头了,房子是用来住的,还是多考虑自住吧。
仅供参考。
三
Q:
请问,我在房山有一套下跃,房本140实际200,装修花了大几十,整体算下来赔钱,中介评估400多万,但不好卖,他们劝我打隔断出租,您觉得靠谱吗?这套房本来我是买来想养老的,环境不错,房山的配套也齐全。但现在是孙子(孙女)快出生了,我们只能还在城里住着了,估计十年内没多少时间去住,所以才考虑卖掉的。
PS:是地下室改的,但没人上门登记啊,只听说在楼外扩建的算违章,我们这种应该不算吧?
A:
1、您还是问清楚吧。如果只是打通了楼梯的话不算违建,但您既然是扩建出下沉的窗户了,那至少向外推了一两米吧?要不然哪儿来的小院啊?那如果有院子就有可能算违建了。所以私下打听一下吧,别正式的去问,那就等于自我举报了。
2、打隔断出租,我觉得这很可能是中介顺嘴儿胡咧咧呢。也就是可能他们觉得这套房不好卖,但又不好直接拒绝挂牌,所以就随口说了个馊主意。
毕竟一楼的房子都未必好租,地下的就更不好租了呗。尤其是再打隔断,谁会到郊区租这种房啊?愿意租的肯定都是收入低的,为了省钱,可如果租的便宜那就没意思了,您装修可花了大几十万呢,能收的回来吗?所以我觉得就是中介瞎说呢,别当真。
3、房子是用来住的,下跃就更是自住为主。喜欢这种户型的不多,挂牌期肯定长。很多时候都不是价格原因,而是必须等到真喜欢的人。另外既然装修好,常规建议是趁着装修还值钱就卖掉,时间越长,装修的损失越大。
仅供参考。
四
Q:
请问,我需要在北京积分落户,所以只能买郊区房子,希望首付越低越好。通过平台搜索,发现怀柔的长城源著有32平的总价在40多万,预计40万之内有可能买到。但这种房就不可能自住了,请问出租的租金的情况怎样?另外就是这种旅游小镇的房子有可能保值吗?我有点担心
A:
1、长城源著在密云古北口啊,什么时候搬家了?也没人通知我,拿我这豆包儿不当干粮。
2、现在30多平的才40多万了吗?那可够便宜的,毕竟前些年高峰期的时候得80来万呢,2014年开盘的时候都50多万。那问题来了,您觉得现在这价格算保值好的吗?
而且2014年可是楼市寒冬,房价崩盘的城市有的是,北京也是一片惨淡。那当时的50多万就肯定不算高价,可现在却仅值40万了,您觉得是为什么?要知道2014年北京均价4万左右,现在就算跌了不少也还剩6万左右呢。而长城源著的小户型竟然破发了,只能说明不太受追捧吧,今后随着房子越来越旧,很难再次逆袭。
3、出租好像是年租金万儿八千吧,具体的我不清楚。不过这种旅游区的房子受季节影响大,夏天好租,其他时间够呛。愿意常年在这里租房的也不会太多,这要喜欢这地方人家就自己买了,反正才40来万。
4、简单就这情况,这里一直是积分落户的热点,能用最低成本买到房。如果喜欢周边风景的话,自住也挺好的。但其他方面不太占优,期望值别太高。
仅供参考。
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