北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我家是东城交道口的，平房直管户，21平米，在这次国子监二期退租范围内，补偿标准我待会发给您。我们院子因为户数少，而且都是直管公房，所以应该能全院同意。只是听说如果这次不走的话下次如果改腾退，有可能多给一些钱，您觉得有可能吗？规划会改吗？
再有一点，安置房是豆各庄和通州次渠东惠家园，如果是您的话推荐哪里？
A：
1、您这补偿标准我没收到啊。不过无所谓，我看不看的意义不大，而且这也不能讨价还价的，只是看自己是否接受吧。
2、退租改腾退，我觉得可能性不大，已经执行的政策一般不会来回改。北京市是正部级单位，各种规划都是要上报国务院的，不太可能轻易更改，手续太繁琐了。
而且即便是改为腾退，那在补偿标准上也没有调整的可能。只可能说是市场行情变了，从新评估价值，但这有可能涨也有可能跌啊，和政策标准无关。
另外从理论上讲，腾退是带有一定强制性的，也就是政府要求租户搬走。而退租在理论上是租户主动，所以相对温和吧。但其实效果都一样，补偿标准更不会变。
3、如果是我肯定首选东惠家园啊，除非豆各庄有明显的面积优势。但应该是差不多的，那就应该首选板块规划更好+更明确+已经在实施的。豆各庄是看上去很好，但毕竟是朝阳南部，这么多年了也不太重视，至少到目前为止没什么特殊的规划利好，那几个特殊单位也不可能轻易搬迁。
而东惠家园本身就是亦庄规划区之内，该有的基础设施已经都有了，地铁+名校，这是最难实现的配套。既然这俩都到位了，那其他的就等着呗，至少不弱。
4、简单就这情况，我觉得是既然能全院同意就一起走吧，甭对未来抱有什么幻想了，可能性极小，犯不上用今天的确定收益去赌虚无缥缈的明天。另外要是我的话首选东惠家园，地段儿规划+产业和配套更强。
仅供参考。
二
Q:
请教几个北京房子的问题：
1、公积金额度不高，想转入国管模式怎么办理？能贷70万吗？
2、刚需首套婚房，考虑学区房，现在时机是否合适？
3、保值除学区交通与配套之外，还应该考虑什么要素？
4、房山和大兴怎么选？
5、如果考虑投住分离您有何建议？
A：
1、是市管公积金想转国管是吗？那只能是进入国家级单位+央企上班了，单独转模式的话不可能，相当于企业退休的想拿公务员退休金，谁给啊？起步70万是国管公积金的基数，市管的那就缴存7年呗。
2、现在买学区房的时机，这看预算吧。如果预算很高，那可以买到溢价低的，甚至是完全不带溢价，也就能做到各项兼顾了。
如果预算不太高，那常规建议是如果短期用不上学位，这种时期不太合适，因为溢价比例没降多少。简单一句话就是总价越高溢价率越低，总价越低溢价率越高。
3、保值的要素，其他最主要的就是产业区呗，而且是高端的，比如软件园金融港一类的，园区内高薪的员工多，周边住宅也就保值好。其他的没有太特殊的，每个地段儿都各有优劣，没有十全十美的。
而且也没必要强求产业区，因为全北京也没多少太高端的，那既然大多数地段都没有也就无所谓了。
4、房山和大兴？房山首选长阳，大兴则是两头儿，预算高点儿就在北边的西红门高米店，不太高就在南边的天宫院。其实地铁沿线都还行，另外也看具体的小区。
5、投住分离？如果预算不高就甭纠结这些噱头了，房子是用来住的，还是多考虑自住吧。
仅供参考。
三
Q:
请问，我在房山有一套下跃，房本140实际200，装修花了大几十，整体算下来赔钱，中介评估400多万，但不好卖，他们劝我打隔断出租，您觉得靠谱吗？这套房本来我是买来想养老的，环境不错，房山的配套也齐全。但现在是孙子（孙女）快出生了，我们只能还在城里住着了，估计十年内没多少时间去住，所以才考虑卖掉的。
PS：是地下室改的，但没人上门登记啊，只听说在楼外扩建的算违章，我们这种应该不算吧？
A：
1、您还是问清楚吧。如果只是打通了楼梯的话不算违建，但您既然是扩建出下沉的窗户了，那至少向外推了一两米吧？要不然哪儿来的小院啊？那如果有院子就有可能算违建了。所以私下打听一下吧，别正式的去问，那就等于自我举报了。
2、打隔断出租，我觉得这很可能是中介顺嘴儿胡咧咧呢。也就是可能他们觉得这套房不好卖，但又不好直接拒绝挂牌，所以就随口说了个馊主意。
毕竟一楼的房子都未必好租，地下的就更不好租了呗。尤其是再打隔断，谁会到郊区租这种房啊？愿意租的肯定都是收入低的，为了省钱，可如果租的便宜那就没意思了，您装修可花了大几十万呢，能收的回来吗？所以我觉得就是中介瞎说呢，别当真。
3、房子是用来住的，下跃就更是自住为主。喜欢这种户型的不多，挂牌期肯定长。很多时候都不是价格原因，而是必须等到真喜欢的人。另外既然装修好，常规建议是趁着装修还值钱就卖掉，时间越长，装修的损失越大。
仅供参考。
四
Q:
请问，我需要在北京积分落户，所以只能买郊区房子，希望首付越低越好。通过平台搜索，发现怀柔的长城源著有32平的总价在40多万，预计40万之内有可能买到。但这种房就不可能自住了，请问出租的租金的情况怎样？另外就是这种旅游小镇的房子有可能保值吗？我有点担心
A：
1、长城源著在密云古北口啊，什么时候搬家了？也没人通知我，拿我这豆包儿不当干粮。
2、现在30多平的才40多万了吗？那可够便宜的，毕竟前些年高峰期的时候得80来万呢，2014年开盘的时候都50多万。那问题来了，您觉得现在这价格算保值好的吗？
而且2014年可是楼市寒冬，房价崩盘的城市有的是，北京也是一片惨淡。那当时的50多万就肯定不算高价，可现在却仅值40万了，您觉得是为什么？要知道2014年北京均价4万左右，现在就算跌了不少也还剩6万左右呢。而长城源著的小户型竟然破发了，只能说明不太受追捧吧，今后随着房子越来越旧，很难再次逆袭。
3、出租好像是年租金万儿八千吧，具体的我不清楚。不过这种旅游区的房子受季节影响大，夏天好租，其他时间够呛。愿意常年在这里租房的也不会太多，这要喜欢这地方人家就自己买了，反正才40来万。
4、简单就这情况，这里一直是积分落户的热点，能用最低成本买到房。如果喜欢周边风景的话，自住也挺好的。但其他方面不太占优，期望值别太高。
仅供参考。
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